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2019樓市盤點發生的30件大事!

2019-11-04 11:49? 來源:財經365 作者:張大偉 本篇文章有字,看完大約需要 分鐘的時間

來源:財經365

財經365(www.ltssld.live)11月4日訊:2019年已經過去了10個月,還有58天就到了2020年。之前有人說,上半年沒干好不可怕,現在看七月建黨、八月建軍、十月建國,這些節點也已經過去了。

2019樓市盤點發生的30件大事!

不論對個人還是對房企來說,現在都已經到了最關鍵的節點!

房價是沒法預測的,因為宏觀調控下,非完全市場經濟形態,房價短期走勢看政策,中期走勢看政策,長期走勢還是看政策。今天看市場慘淡,晚上公布一個降準,市場基本面就變了。

預測是不靠譜的,但回顧歷史依然可以給未來很多啟示,簡單的說,在未來的58天,樓市依然有很多大概率確定會發生的事:(下面有幾段曾經聊過,現在看依然值得再看看)

1:今年冬天不好過,抓緊出貨回款是第一要務!

雖然大部分企業今年銷售業績都明顯上漲了,但冷暖自知,大部分企業的銷售額都有很大部分的水分。回款出貨是第一要務,90%以上的企業最近資金鏈都非常緊繃。當然稍好一點的是央企國企。

2:樓市真的開始降價了

對比之前的傳聞式冷,最近市場很多區域才真的退燒了,而樓市有沒有真降價的第一大指標是售樓處是不是安好。

3:樓市調控繼續多發

10月已經過去,但從樓市各種調控政策看,即使在長假影響下,樓市政策依然處于年內高位,累計10月合計房地產調控高達67次,疊加之前數據,年內高達482次,相比2018年同期上漲超過20%,平均每個工作日有2次以上的房地產調控,刷新了歷史記錄。

4:人才政策井噴,10月單月超過23次,在67次政策里占據了34%。

最近全國多城市發布人才政策,人才政策與購房掛鉤,被市場認為是房地產調控松綁的表現。其中最典型的包括:天津、南京六合、三亞等。

從全國看,人才政策多發已經是2019年樓市政策的最大特點,大部分城市的人才政策與住房政策都有關聯。整體年內累計看,2019年全國已經有超過150城發布了各種人才政策,與2018年同期相比上漲超過40%。

2019年的新特點:嘗到甜頭的城市繼續加碼,分布看城市基本全面開花,人才標準繼續降低,很大程度已經開始變成了勞動力之爭。特別是西安、南京等城市,在2018年力度空前基礎上,繼續加碼人才政策。

5:公積金政策繼續調整超過11城發布公積金政策大部分城市都調整了公積金繳存基數,這有利于職工降低個稅等支出,同時也可以增加使用公積金政策的可能性。

很多城市也拓展了公積金提取使用范圍,不僅僅是購房才能使用。公積金政策目前看,對于市場主要影響在心理層面,而實際執行層面,公積金政策因為上限的的原因,很難成為購房者的主要貸款工具。公積金政策有寬松有收緊,整體看,大部分城市都是針對自身樓市發展現狀,一城一策。

6:金融政策依然密集。

從銀保監會到央行、中央部委,在最近幾個月繼續密集發布各種房地產金融政策,針對房地產金融收緊政策持續發布,包括房地產按揭到開發商的各種融資渠道,都有不同程度的收緊。

7:各種房地產企業融資依然高位

9月單月房地產企業海外美元融資37.97億美元,8月15.8億美元。10月數據顯示,累計已經有13家房企發布了接近50億美元的融資計劃!(30/31日兩天多家企業再次發布融資計劃)10月30日一天就有5家企業發布接近20億美元計劃。

8:房企拿地依然刷新歷史記錄

雖然2019年下半年房企資金鏈有所收緊,但整體看,2019年房企拿地數量依然刷新歷史記錄:2019年前10月,龍頭房企拿地數據:整體看,前10月50大房企拿地金額高達1.86萬億,同比2018年同期上漲幅度高達15.6%。拿地最多的萬科1476億、碧桂園1223億、保利919億、中海829億!合計37家房企拿地超過200億,刷新歷史同期記錄。

9:土地溢價有所下調

10:關注每個月的LPR變化,特別是2019年最后2次報價。

11:關注中美,關注杠桿安全

特別是即將開始的貿易談判結果。另外經濟數據也將明顯影響未來的信貸政策。房子是你唯一可以分期20年30年的東西。

12:不要老看動不動幾個小銀行房地產貸款,房貸利率+首套房認定標準

肯定會看到新聞說那些銀行房貸暫停之類,但歸根結底市場90%以上的份額在工農建交等幾個大行。這些銀行的利率情況,房貸放款情況,代表了市場。

其他銀行的房貸政策一點市場意義沒有。

12:租賃只能是買房前的過渡準備,未來2個月肯定有很多新聞說租金下調了。

千萬不要多花錢租房,盡量多存錢做首付。

13:買房的城市盡量選擇二手房成交占市場總成交比超過30%甚至超過50%的城市(一線城市大約占比80%)

14:珍惜自己的第一次,首套房首套房信貸資格,不要隨隨便便用掉,未來這可能是普通人最大的本錢。

15:城市級別這個概念失效了。

一二線和三四線的劃分意義不大,反而是城市圈、城市群會成為房地產投資的熱點。

16:中國房地產還遠遠沒有到崩潰的時候,因為城鎮化率戶籍人口城鎮化率,兩者之間存在著16.2個百分點的差距(數據未更新)。

這其中,除部分城市落戶難外,大部分都是買不起房的打工族,需求基礎依然存在。什么時候被用作夜壺,什么時候房地產才會起來,但過去3年房價漲幅太瘋狂了,也到了應該調整的時間點。

2019樓市

17:6%的經濟增長率

考慮了與全面建成小康社會目標相銜接,考慮了推進結構性改革的需要,也有利于穩定和引導市場預期。穩增長主要是為了保就業、惠民生,

18:為什么要房住不炒?

買房必須要買你舍不得賣的,這種房子,才有價值。

19:市場不好,房地產稅聲音越來越少。

房地產稅是工具,且不說最近幾年肯定不會落地,就算落地,影響也不是政策本身,而是執行的稅率和稅基

20:別因為單價10萬就嫌貴,別因為單價1萬就瘋買。

即使總價一樣好,城區的小房子遠比郊區的大房子保值。

21:相比國企央企,未來2個月降價領頭羊將是民企,特別是資金鏈緊張的民企。

22:說過很多次,排行榜上突然上漲名次的,在50-100名的房企,未來幾個月資金鏈將非常緊張,盡量謹慎考慮。

房地產市場將形成寡頭趨勢,其中央企國企將是主力,

23:千萬別看標桿房企說什么,一定要看他們在做什么,拿了什么地,拿了多少地,拿地節奏。

24:房價什么時候觸底?

這要問銀行。

25:房地產市場將形成寡頭趨勢,其中央企國企將是主力。

26:房地產多元化都是騙子,千萬別買多元化房企的房子。

27:市場已經不可能再投機,但從安全角度看,一二線城市依然值得關注。

利率下調這是趨勢,嚴管房地產對于有融資能力的人來說,反而是利好。房地產的杠桿率過高,未來的確不存在全面寬松的可能性。分化的市場,也很難找到比優質房地產更安全的保值標的物。
28:年輕人剛剛存滿首付,房價又漲上去,官方悄有風吹草動,房價蹭的就上去啦,工資哪能漲過房價啦,地產還亂,物價,房價都高,就是工資不高。

29:市場冷但依然分化,全年依然超15萬億

現在媒體醞釀的看空心態,導致大家只關注放大了跌的數據,而沒有看到全面,房地產銷售額依然是刷新歷史記錄,甚至現在看,2019年很可能再次刷新2018年創造的宇宙銷售額15萬億的歷史記錄。

30:房地產短期中期長期都看政策,都說2019年是過去10年最差的一年,但很可能是未來10年最好的一年。

對于個人來說,高杠桿已經不可能。但如果沒有其他投資渠道,對于投資又不太熟悉,到國外配置資產也沒有條件。那么,你抗御通脹的工具,還應該是大城市盡量中心城區,或者靠地鐵的物業。

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